Dlaczego w jednym obiekcie self storage dominują małe boksy, a w innym można wynająć znacznie większe powierzchnie? Skąd operator wie, czy klienci będą chcieli korzystać z magazynu przez całą dobę, rezerwować go online albo podjeżdżać samochodem bezpośrednio pod wejście?
Dobrze zaplanowany self storage nie powinien powstawać wyłącznie na podstawie założeń inwestora.
Zanim zostanie podjęta decyzja o lokalizacji, wielkości obiektu czy strukturze boksów, warto sprawdzić, czego rzeczywiście potrzebują mieszkańcy i lokalne firmy.
Każde miasto może potrzebować czegoś innego
Self storage nie jest usługą, którą można zaprojektować identycznie w każdym miejscu.
Potrzeby klientów zależą między innymi od rodzaju zabudowy, liczby mieszkań, obecności firm, lokalizacji obiektu czy stylu życia mieszkańców.
W rejonie, w którym dominują mieszkania bez dużych piwnic i komórek lokatorskich, większym zainteresowaniem mogą cieszyć się małe boksy na rzeczy sezonowe, rowery, sprzęt sportowy czy wyposażenie mieszkania.
W innej części miasta ważniejsi mogą być przedsiębiorcy poszukujący dodatkowego miejsca na towar, materiały albo wyposażenie firmy.
Dlatego zanim powstanie obiekt, operator powinien odpowiedzieć na podstawowe pytanie:
kto będzie z niego korzystał?
Lokalizacja mówi bardzo dużo
Nie wystarczy znaleźć wolnego budynku lub działki.
W przypadku self storage liczy się przede wszystkim wygoda korzystania z magazynu. Dla wielu klientów ważne będzie to, jak szybko mogą do niego dotrzeć z domu albo firmy.
Operatorzy analizują więc między innymi:
- najbliższe osiedla mieszkaniowe,
- nowe inwestycje deweloperskie,
- liczbę mieszkańców w okolicy,
- obecność lokalnych przedsiębiorstw,
- główne drogi i możliwości dojazdu,
- miejsca parkingowe i możliwości rozładunku,
- konkurencyjne magazyny w pobliżu.
Dzięki temu można lepiej ocenić, kto potencjalnie będzie korzystał z danego obiektu.
Skąd wiadomo, jak duże powinny być boksy?
To jedno z najważniejszych pytań przy planowaniu self storage.
Nie każdy klient potrzebuje kilku czy kilkunastu metrów kwadratowych.
Jednej osobie wystarczy niewielki schowek na kartony, opony czy rzeczy sezonowe. Ktoś podczas remontu może potrzebować miejsca na meble i wyposażenie mieszkania. Firma może natomiast szukać znacznie większej powierzchni na zapasy lub sprzęt.
Dlatego obiekt zazwyczaj składa się z boksów o różnych wielkościach.
Ich proporcje nie powinny być jednak przypadkowe.
Operator może analizować zainteresowanie konkretnymi powierzchniami, obserwować zachowania klientów w innych obiektach i sprawdzać, jakiego rodzaju przestrzeni brakuje na lokalnym rynku.
Znaczenie mają także informacje zbierane bezpośrednio od potencjalnych użytkowników.
Po co operatorzy pytają mieszkańców?
Jednym ze sposobów poznania lokalnych potrzeb są ankiety.
Mogą pojawiać się jeszcze zanim obiekt zostanie uruchomiony. Przedsiębiorca może zapytać mieszkańców między innymi:
- czy korzystaliby z dodatkowej przestrzeni do przechowywania,
- jak dużego boksu mogliby potrzebować,
- do czego wykorzystaliby magazyn,
- jak daleko byliby gotowi do niego dojeżdżać,
- czy ważny jest dla nich dostęp 24/7,
- czy chcieliby wynajmować magazyn przez internet.
Dla inwestora takie odpowiedzi są dodatkowym źródłem informacji o lokalnym rynku.
Nie oznacza to, że wyniki jednej ankiety przesądzą o tym, jak będzie wyglądał przyszły obiekt. Mogą jednak pokazać potrzeby, których nie widać w samych danych statystycznych.
Firmy mają inne potrzeby niż klienci indywidualni
Przy planowaniu obiektu nie można patrzeć wyłącznie na mieszkańców.
Z self storage korzystają również przedsiębiorcy.
Dla właściciela niewielkiego sklepu internetowego ważna może być większa powierzchnia i możliwość częstego odbierania towaru.
Firma usługowa może potrzebować miejsca na sprzęt lub materiały.
Dla innych przedsiębiorców kluczowy będzie łatwy podjazd samochodem dostawczym albo możliwość udostępnienia magazynu kilku pracownikom.
Dlatego operatorzy często analizują potrzeby klientów indywidualnych i biznesowych osobno.
To pomaga zaplanować obiekt, który nie będzie odpowiadał tylko jednej grupie użytkowników.
Dlaczego jedne magazyny są całkowicie samoobsługowe?
Potrzeby klientów dotyczą nie tylko wielkości powierzchni.
Liczy się również sposób korzystania z magazynu.
Coraz częściej można:
- sprawdzić dostępne boksy online,
- wybrać odpowiednią powierzchnię,
- dokonać rezerwacji przez internet,
- podpisać umowę online,
- opłacić wynajem bez wizyty w biurze,
- otrzymać dostęp do obiektu bez spotkania z pracownikiem.
W przypadku części klientów jest to ogromne ułatwienie. Nie muszą dopasowywać się do godzin pracy recepcji i mogą rozpocząć wynajem wtedy, kiedy faktycznie go potrzebują.
Dlatego podczas planowania nowych obiektów operatorzy analizują także to, jak dużą rolę dla użytkowników odgrywają automatyzacja i możliwość samodzielnego zarządzania wynajmem.
A co z ceną?
Cena również jest częścią analizy rynku.
Operator musi znaleźć poziom, który z jednej strony pozwoli prowadzić rentowny obiekt, a z drugiej będzie akceptowalny dla klientów w danej lokalizacji.
Wpływ na cenę mogą mieć między innymi:
- powierzchnia boksu,
- lokalizacja obiektu,
- standard magazynu,
- zakres dostępnych udogodnień,
- lokalna konkurencja,
- poziom zainteresowania poszczególnymi powierzchniami.
Dlatego cenniki self storage mogą znacząco różnić się pomiędzy miastami, a nawet pomiędzy poszczególnymi obiektami działającymi w jednym regionie.
Obserwowanie klientów nie kończy się po otwarciu
Uruchomienie obiektu nie oznacza końca analizowania potrzeb użytkowników.
Dopiero podczas codziennego działania operator widzi, które boksy wynajmują się najszybciej, o jakie powierzchnie najczęściej pytają klienci i jakie rozwiązania sprawiają im problemy.
Takie informacje mogą mieć wpływ na późniejszą rozbudowę obiektu, zmianę struktury powierzchni czy wprowadzanie kolejnych udogodnień.
Jeżeli na przykład najmniejsze boksy są stale zajęte, a większe pozostają dostępne, może to być sygnał, że przy kolejnej rozbudowie warto zwiększyć liczbę mniejszych powierzchni.
Rynek weryfikuje więc założenia inwestora również już po rozpoczęciu działalności.
Dobry self storage zaczyna się od poznania potrzeb
Najlepszy obiekt nie musi być największy ani najbardziej zaawansowany technologicznie.
Powinien przede wszystkim odpowiadać na rzeczywiste potrzeby użytkowników.
Dlatego zanim pojawią się pierwsze boksy, operatorzy analizują lokalizację, otoczenie, konkurencję, zachowania klientów i potrzeby lokalnych firm. Pomagają w tym również ankiety i rozmowy z potencjalnymi użytkownikami.
To właśnie z takich informacji wynikają później decyzje dotyczące powierzchni magazynów, sposobu dostępu, lokalizacji czy dodatkowych udogodnień.
I dlatego self storage w dwóch różnych częściach Polski może wyglądać zupełnie inaczej.
Bo dobry magazyn samoobsługowy powinien być projektowany nie tylko pod budynek, ale przede wszystkim pod ludzi, którzy będą z niego korzystać.
FAQ
Dlaczego magazyny self storage mają boksy o różnych rozmiarach?
Klienci wykorzystują self storage do różnych celów. Jedni potrzebują niewielkiego schowka na rzeczy sezonowe, inni przestrzeni na wyposażenie mieszkania lub zapasy firmowe. Dlatego operatorzy oferują kilka różnych powierzchni.
Czy operatorzy prowadzą badania przed otwarciem magazynu?
Mogą korzystać z różnych metod analizy lokalnego rynku, między innymi danych demograficznych, analizy konkurencji, obserwacji innych obiektów oraz ankiet kierowanych do mieszkańców i firm.
Dlaczego lokalizacja self storage jest ważna?
Magazyn powinien być łatwo dostępny dla potencjalnych użytkowników. Znaczenie ma nie tylko odległość, ale także czas dojazdu, układ dróg i możliwość wygodnego załadunku oraz rozładunku.
Czy z self storage korzystają również firmy?
Tak. Dodatkowa przestrzeń może być wykorzystywana między innymi do przechowywania towaru, sprzętu, materiałów czy dokumentów.
Czy wszystkie magazyny self storage działają 24/7?
Nie. Zasady dostępu zależą od konkretnego operatora i obiektu. Dlatego przed wynajmem warto sprawdzić godziny dostępu oraz sposób wejścia do magazynu.