Nie każda inwestycja w self storage zaczyna się od dużej hali, setek boksów i wielomilionowego budżetu. Czasami pierwszym krokiem jest niewielki obiekt, dobrze znany lokalny rynek i kilka lat obserwowania, jak klienci rzeczywiście korzystają z magazynów samoobsługowych. Właśnie tak wygląda droga 27-letniego Bartka, który przygotowuje się do uruchomienia swojego pierwszego punktu w Malborku.

Na początek planuje około 100 m² powierzchni w rejonie dworca PKP. Finansowanie przedsięwzięcia zostało już uzyskane, a rozmowy dotyczące konkretnego lokalu są w toku. Sam budynek wymaga jeszcze sporego zakresu prac adaptacyjnych, ale jeśli kolejne etapy przebiegną zgodnie z planem, Bartek chciałby rozpocząć działalność jeszcze tej jesieni.

To stosunkowo niewielki projekt, jednak właśnie jego skala może być jednym z najciekawszych elementów całej inwestycji. Zamiast rozpoczynać od dużego obiektu, którego wypełnienie najemcami może potrwać, inwestor chce najpierw sprawdzić realny popyt w Malborku, zdobyć doświadczenie operacyjne i dopiero na podstawie wyników podejmować decyzje dotyczące dalszej ekspansji.

Pomysł, który zaczął się od „Wojen magazynowych”

Historia Bartka z self storage zaczęła się dużo wcześniej, zanim pojawiły się rozmowy z bankiem, poszukiwanie nieruchomości czy kalkulacje związane z inwestycją. Po raz pierwszy zetknął się z magazynami samoobsługowymi jeszcze jako dziecko, kiedy wspólnie z tatą oglądał w weekendy program „Wojny magazynowe”.

Pierwszy raz spotkałem się z ideą magazynów samoobsługowych przy okazji oglądania programu „Wojny magazynowe”. Jako dzieciak oglądałem go wspólnie z moim śp. tatą. Nawet wtedy sam pomysł wydawał mi się ciekawy.

Przez wiele lat była to po prostu interesująca koncepcja znana głównie z amerykańskiej telewizji. Znacznie bardziej realnego wymiaru nabrała w 2020 roku, kiedy Bartek poznał Kamila Józefowskiego. W tym samym roku rozpoczęła się również ich współpraca, dzięki której mógł obserwować self storage nie jako widz czy potencjalny klient, ale z perspektywy osoby znajdującej się blisko rozwijającego się biznesu.

To właśnie możliwość śledzenia kolejnych lokalizacji, zachowań klientów i rosnącego zainteresowania usługą miała później duży wpływ na jego decyzję o stworzeniu własnego punktu.

Najpierw obserwacja rynku, później decyzja o inwestycji

Jednym z momentów, które szczególnie zwróciły uwagę Bartka, było uruchomienie kolejnego punktu self storage przy ul. 12 Lutego w Elblągu. Obserwując jego funkcjonowanie, zobaczył, że niewielkie magazyny na wynajem odpowiadają na bardzo konkretne potrzeby klientów i nie są usługą zarezerwowaną wyłącznie dla największych polskich miast. Kolejna lokalizacja przy al. Odrodzenia dodatkowo utwierdziła go w przekonaniu, że ten model może rozwijać się również na rynkach regionalnych.

Po otwarciu punktu przy ul. 12 Lutego zobaczyłem, jak duże jest zapotrzebowanie na tego typu usługi. Kolejna lokalizacja przy al. Odrodzenia tylko utwardziła ten pogląd. Pomyślałem: „jeżeli nie teraz wejść w ten rynek, to kiedy?”.

To istotny element tej historii, ponieważ decyzja o inwestycji nie pojawiła się wyłącznie na podstawie ogólnych danych o rozwoju branży. Bartek przez kilka lat mógł obserwować zachowanie lokalnych klientów i stopniowo przekonywać się, że self storage może znaleźć odbiorców również poza największymi aglomeracjami.

Naturalnym pierwszym wyborem byłby dla niego Elbląg. To właśnie tutaj się urodził, zna lokalny rynek i w pierwszej kolejności chciałby rozwijać własne magazyny. Jednocześnie miasto jest już intensywnie rozwijane przez InStorage, dlatego przy wyborze pierwszej lokalizacji zaczął szukać kolejnego rynku w bezpośrednim sąsiedztwie.

W ten sposób pojawił się Malbork.

Dlaczego Malbork?

Malbork znajduje się około 35 minut jazdy samochodem od Elbląga albo 25 minut pociągiem, dzięki czemu pozwala Bartkowi pozostać blisko znanego mu regionu, a jednocześnie wejść na nowy lokalny rynek. Sama odległość nie była jednak jedynym argumentem. Przy wyborze miasta zwrócił uwagę przede wszystkim na rozwijającą się zabudowę mieszkaniową oraz specyfikę lokalnej gospodarki, mocno powiązanej z turystyką i sezonowością.

Nowe mieszkania nie zawsze oferują dużą ilość dodatkowej przestrzeni do przechowywania, dlatego wraz z rozwojem zabudowy może pojawiać się zapotrzebowanie na niewielkie magazyny wykorzystywane przez mieszkańców podczas remontów, przeprowadzek czy do przechowywania rzeczy sezonowych. Jednocześnie Malbork jest miastem, które w sezonie turystycznym funkcjonuje znacznie intensywniej niż przez pozostałą część roku.

To z kolei otwiera możliwość dotarcia do zupełnie innej grupy klientów: wystawców, lokalnych przedsiębiorców, gastronomii, handlu sezonowego czy osób świadczących usługi związane z ruchem turystycznym.

Bardzo liczę na wystawców oraz ludzi, którzy biznesy prowadzą właśnie sezonowo. Gdzieś muszą trzymać swoje produkty czy inne przedmioty potrzebne im do prowadzenia działalności.

Dla takich przedsiębiorców self storage może być elastycznym zapleczem. Zamiast utrzymywać przez cały rok dodatkowy lokal, część wyposażenia, zapasów, elementów stoisk, materiałów reklamowych czy sprzętu można przenieść do niewielkiego magazynu i wykorzystywać go zgodnie z aktualnym zapotrzebowaniem.

To właśnie połączenie mieszkańców i lokalnego biznesu ma być podstawą popytu na pierwszy obiekt.

Około 100 m² jako sposób na sprawdzenie rynku

Planowana skala inwestycji jest stosunkowo niewielka. Bartek celuje w obiekt o powierzchni około 100 m², położony w okolicy dworca PKP. Z punktu widzenia osoby rozpoczynającej działalność w self storage takie podejście może mieć istotną zaletę: pozwala wejść na rynek stopniowo i sprawdzić, jak rzeczywiście zachowują się klienci w konkretnej lokalizacji.

Pierwszy punkt może dostarczyć odpowiedzi na pytania, których nie da się w pełni rozstrzygnąć przed otwarciem. Które wielkości boksów będą cieszyły się największym zainteresowaniem? Ilu klientów będzie korzystać z magazynu krótkoterminowo, a ilu pozostanie na wiele miesięcy? Jak duży udział w najmie będą mieli mieszkańcy, a jaki przedsiębiorcy? Czy w Malborku będzie widoczna sezonowość popytu?

Dopiero rzeczywiste dane z funkcjonującego obiektu pozwolą zdecydować, czy warto rozwijać punkt, szukać większej powierzchni albo rozpocząć przygotowania do kolejnej lokalizacji.

Potencjalny lokal ma również ciekawy charakter. To budynek z czerwonej cegły, który po odpowiedniej adaptacji może stać się rozpoznawalnym miejscem, jednak jego obecny stan oznacza konieczność poniesienia istotnych nakładów.

Budynek wymaga dużych nakładów pracy, żeby doprowadzić go do stanu „znośnego”.

Rozmowy z właścicielami nieruchomości trwają obecnie od około dwóch tygodni. Finansowanie bankowe inwestycji zostało już uzyskane, dlatego po zakończeniu ustaleń dotyczących lokalu kolejnym etapem będzie przygotowanie przestrzeni pod funkcję self storage.

Adaptacja budynku to coś więcej niż ustawienie ścian boksów

W przypadku istniejącej nieruchomości jednym z najważniejszych elementów całej inwestycji jest odpowiednie zaplanowanie adaptacji. Powierzchnia podana w ogłoszeniu czy dokumentacji budynku nie jest jeszcze równoznaczna z powierzchnią, którą będzie można później wynajmować klientom. Trzeba uwzględnić komunikację, wejścia, układ boksów oraz sposób wykorzystania dostępnego metrażu.

Przy niewielkim obiekcie ma to szczególne znaczenie, ponieważ każdy niewykorzystany metr wpływa na późniejszy potencjał przychodowy. Z drugiej strony nie można projektować przestrzeni wyłącznie pod maksymalną liczbę boksów. Obiekt musi pozostać funkcjonalny dla osób wnoszących większe przedmioty, meble, kartony czy wyposażenie firmowe.

Właśnie dlatego pierwsze etapy inwestycji mają duże znaczenie dla późniejszego funkcjonowania całego biznesu. Odpowiedni układ powierzchni, struktura wielkości magazynów oraz sposób korzystania z obiektu będą miały bezpośredni wpływ zarówno na wygodę klientów, jak i wynik finansowy przedsięwzięcia.

Czy mały self storage może być początkiem większego biznesu?

W przypadku Bartka pierwszy punkt ma przede wszystkim zweryfikować założenia. Nie chodzi o natychmiastowe stworzenie dużej sieci, ale o uruchomienie jednego obiektu, poznanie lokalnego rynku i sprawdzenie, czy model można później powtarzać w kolejnych lokalizacjach.

Jeżeli Malbork okaże się sukcesem, naturalnym kolejnym krokiem może być zwiększenie skali działalności. Pierwsza inwestycja daje bowiem nie tylko możliwość generowania przychodu, ale przede wszystkim doświadczenie, które przy kolejnym obiekcie może być jeszcze bardziej wartościowe. Po kilku miesiącach działania operator wie już znacznie więcej o strukturze popytu, oczekiwaniach klientów, potrzebnych metrażach i rzeczywistych kosztach prowadzenia biznesu.

Dla osoby wchodzącej do branży właśnie taki model rozwoju może być znacznie bardziej racjonalny niż próba rozpoczynania działalności od bardzo dużej powierzchni.

Motywacją nie jest wyłącznie rentowność

Za decyzją Bartka stoi jednak coś więcej niż chęć zbudowania kolejnego źródła przychodów. Własny biznes traktuje jako możliwość stopniowego zwiększania niezależności i odzyskania większej kontroli nad własnym czasem.

Widzę w self storage pewną odskocznię od życia liczącego tylko czas do ostatniego, zanim wpadnie wypłata. Praca na etacie mnie męczy, potrzebuję więcej czasu. Nawet jeżeli punkt nie przyniesie kokosów, ale pozwoli na minimalny poziom życia, uznam to za sukces.

To podejście dobrze pokazuje, że definicja sukcesu inwestora nie zawsze musi zaczynać się od maksymalizacji zysku. W przypadku Bartka pierwszym celem jest stworzenie biznesu, który będzie w stanie funkcjonować stabilnie i z czasem da mu większą swobodę. Dopiero później pojawia się perspektywa kolejnych obiektów i zwiększania skali przedsięwzięcia.

Pieniędzy możemy mieć raz trochę więcej, innym razem trochę mniej, ale czasu nam tylko ubywa. Przenika przez palce nie wiadomo gdzie i kiedy.

Drugim ważnym elementem jest możliwość wykorzystania potencjalnego sukcesu do poprawy sytuacji osób z najbliższego otoczenia. Jeśli pierwszy punkt okaże się początkiem większego biznesu, Bartek chciałby, aby finansowy rezultat dawał mu również możliwość pomagania ludziom, na których mu zależy.

Pierwszy punkt to dopiero początek testu

Na tym etapie nie można jeszcze powiedzieć, jak rynek Malborka zareaguje na nową ofertę. I właśnie dlatego pierwsza lokalizacja będzie tak interesująca również z biznesowego punktu widzenia.

Około 100 m² powierzchni, bliskość dworca, lokalny popyt mieszkańców, sezonowy charakter części malborskich biznesów oraz możliwość dalszego skalowania tworzą zestaw założeń, które teraz trzeba będzie zweryfikować w praktyce. Dla Bartka oznacza to przejście od kilku lat obserwowania branży do samodzielnego zmierzenia się z codziennością operatora self storage.

W InStorage chcemy pokazywać również właśnie takie projekty: nie tylko gotowe obiekty po otwarciu, ale drogę od pomysłu i wyboru lokalizacji, przez adaptację powierzchni, aż po pierwszych klientów i ocenę rzeczywistego popytu.

Do projektu w Malborku będziemy więc wracać na kolejnych etapach. To właśnie wtedy będzie można sprawdzić, czy niewielki punkt w mieście regionalnym może stać się pierwszym krokiem do większego biznesu.