Przy analizie miasta pod inwestycję self storage można zacząć od liczby mieszkańców, poziomu zabudowy wielorodzinnej, dostępności komórek lokatorskich, lokalnej przedsiębiorczości czy konkurencyjnych obiektów. Problem pojawia się wtedy, gdy na tych kilku wskaźnikach analiza również się kończy.

Toruń jest dobrym przykładem miasta, w którym sama liczba stałych mieszkańców nie pokazuje pełnego obrazu lokalnego rynku. Funkcjonuje tu silny ośrodek akademicki, rozwinięta turystyka, sektor najmu krótkoterminowego, lokalny biznes oraz wydarzenia o międzynarodowej skali. Każda z tych grup może generować inne potrzeby związane z przechowywaniem, a część z nich pojawia się w określonych momentach roku.

Z perspektywy inwestora szczególnie interesujące jest więc nie tylko to, ile osób mieszka w Toruniu, ale jak miasto zmienia się w ciągu całego roku i kto w kolejnych miesiącach potrzebuje dodatkowej przestrzeni.

Ponad 12 tysięcy studentów tylko w toruńskim kampusie UMK

Uniwersytet Mikołaja Kopernika ma obecnie 18 153 studentów, w tym ponad tysiąc osób z zagranicy. W kampusie toruńskim uczy się 12 210 polskich studentów i 548 studentów zagranicznych, co daje łącznie ponad 12,7 tys. osób.

UMK nie jest jedyną uczelnią w mieście. W Toruniu działają również m.in. Uniwersytet WSB Merito, Akademia Jagiellońska oraz Akademia Kultury Społecznej i Medialnej.

Do tego dochodzi bardzo duże zainteresowanie kolejnymi naborami. W rekrutacji w 2026 roku na studia pierwszego stopnia i jednolite magisterskie na UMK wpłynęło ponad 31 tys. zgłoszeń, czyli niemal 7 tys. więcej niż rok wcześniej.

Dla branży self storage nie oznacza to oczywiście, że kilkanaście tysięcy studentów automatycznie stanie się klientami magazynów. Pokazuje jednak coś innego: w mieście funkcjonuje duża grupa mieszkańców o bardzo wysokiej mobilności, którzy regularnie zmieniają pokoje i mieszkania, wyjeżdżają na wakacje, praktyki lub wymiany, a po kilku miesiącach ponownie wracają do Torunia.

Student nie szuka magazynu. Szuka rozwiązania konkretnego problemu

To rozróżnienie jest ważne nie tylko przy projektowaniu produktu, ale również przy późniejszym marketingu obiektu. Przeciętny student raczej nie zaczyna poszukiwań od hasła „potrzebuję magazynu 2 m²”. Znacznie częściej znajduje się w sytuacji, w której umowa najmu kończy mu się w czerwcu, nowe mieszkanie będzie dostępne we wrześniu, a pomiędzy tymi terminami trzeba coś zrobić z rowerem, monitorem, ubraniami, książkami czy wyposażeniem kuchni.

Podobna potrzeba pojawia się przy wyjazdach zagranicznych, praktykach albo zmianie mieszkania w trakcie roku akademickiego. Student może nie chcieć utrzymywać pokoju przez kilka miesięcy wyłącznie po to, aby przechowywać w nim rzeczy, ale jednocześnie transport całego wyposażenia do rodzinnej miejscowości i późniejsze wożenie go z powrotem również nie zawsze jest opłacalne.

Z perspektywy operatora oznacza to, że komunikacja skierowana do tej grupy powinna wychodzić od sytuacji życiowej klienta. Hasło informujące o dostępności konkretnej powierzchni będzie mniej intuicyjne niż komunikat odpowiadający bezpośrednio na problem: kończy Ci się umowa, wyjeżdżasz na wakacje albo zmieniasz mieszkanie i potrzebujesz zostawić swoje rzeczy w Toruniu.

Popyt akademicki ma jedną szczególnie interesującą cechę: można częściowo przewidzieć, kiedy się pojawi

Potrzeby większości klientów self storage są rozproszone w czasie. Remont mieszkania może rozpocząć się w dowolnym miesiącu, przedsiębiorca może potrzebować większej przestrzeni w związku z nagłym wzrostem sprzedaży, a przeprowadzki mieszkańców odbywają się przez cały rok.

Kalendarz akademicki daje natomiast pewną powtarzalność. W maju i czerwcu zaczynają się kończyć umowy najmu i pojawiają się pierwsze wakacyjne wyjazdy. W sierpniu i wrześniu studenci wracają do miasta, szukają mieszkań i przeprowadzają się do nowych pokoi. Styczeń i luty mogą wiązać się z kolejnymi zmianami lokum, końcem semestru czy wyjazdami na wymiany.

Nie oznacza to, że operator powinien uzależniać biznes od studentów. Może jednak dużo precyzyjniej planować kampanie marketingowe, promocje i komunikację dotyczącą niewielkich powierzchni w momentach, kiedy potrzeba przechowywania pojawia się naturalnie.

Obiektu nie powinno się jednak projektować wyłącznie pod studentów

Duża społeczność akademicka jest interesującym segmentem klientów, szczególnie w przypadku niewielkich powierzchni i elastycznych okresów najmu. Trudno jednak uznać ją za wystarczającą podstawę całej inwestycji.

Zdrowy lokalny rynek self storage powinien mieć kilka różnych źródeł popytu. W Toruniu obok studentów będą to mieszkańcy przeprowadzający się lub remontujący mieszkania, osoby mieszkające w budynkach bez odpowiedniej przestrzeni do przechowywania, mikroprzedsiębiorcy, sklepy internetowe, firmy usługowe, przedstawiciele handlowi czy działalności potrzebujące niewielkiego zaplecza magazynowego.

Do tej listy warto jednak dopisać jeszcze jedną grupę, o której w analizach self storage mówi się zdecydowanie rzadziej.

2,7 miliona turystów rocznie również wpływa na lokalny biznes

W 2025 roku Toruń odwiedziło około 2,7 mln turystów, o 8,6 proc. więcej niż rok wcześniej. Z noclegów skorzystało blisko 383 tys. osób, a ponad 60 proc. wizyt stanowiły pobyty kilkudniowe.

Trudno oczekiwać, że turysta spędzający weekend na toruńskiej starówce będzie wynajmował magazyn samoobsługowy. Z punktu widzenia inwestora ważniejszy jest cały ekosystem firm funkcjonujących dzięki temu ruchowi.

Apartamenty i mieszkania wynajmowane krótkoterminowo potrzebują miejsca na zapasową pościel, wyposażenie, dekoracje, meble czy sprzęt używany sezonowo. Gastronomia posiada ogródki, dodatkowe stoliki i wyposażenie wykorzystywane tylko w części roku. Firmy turystyczne, eventowe i usługowe korzystają z materiałów promocyjnych, konstrukcji, oznakowania czy sprzętu, który pomiędzy kolejnymi realizacjami również musi być gdzieś przechowywany.

Dlatego wysoki ruch turystyczny nie powinien być traktowany jako bezpośredni odpowiednik liczby potencjalnych klientów self storage. Jest natomiast czynnikiem zwiększającym aktywność biznesową miasta, a ta może tworzyć kolejne grupy odbiorców dla elastycznej powierzchni magazynowej.

Duże wydarzenia tworzą jeszcze inny rodzaj potrzeby

Toruń nie opiera swojej atrakcyjności wyłącznie na całorocznym ruchu turystycznym. W mieście odbywają się również duże wydarzenia, które na kilka dni lub tygodni zwiększają liczbę gości, firm, podwykonawców i ekip technicznych.

Jednym z najbardziej rozpoznawalnych przykładów jest CAMERIMAGE. 34. edycja międzynarodowego festiwalu odbędzie się w Toruniu od 7 do 14 listopada 2026 roku. Oprócz pokazów filmowych odbywają się podczas niego spotkania, warsztaty, prezentacje technologii filmowych oraz CAMERIMAGE Market.

Właśnie tutaj pojawia się zastosowanie magazynów samoobsługowych, które nie zawsze jest oczywiste. Wystawca, ekipa eventowa czy firma technologiczna przyjeżdżająca do miasta niekoniecznie potrzebuje tradycyjnego magazynu wynajętego na rok lub kilka lat. Może natomiast potrzebować kilku lub kilkunastu metrów dodatkowej powierzchni na czas przygotowań, samego wydarzenia i demontażu.

Sprzęt, materiały promocyjne, elementy stoisk, scenografia, konstrukcje, materiały drukowane czy dodatkowe wyposażenie nie muszą być każdego dnia transportowane z odległego magazynu. Self storage może pełnić funkcję lokalnego, tymczasowego zaplecza dostępnego tylko przez okres, w którym firma rzeczywiście go potrzebuje.

To zmienia również sposób myślenia o produkcie

Jeśli częścią grupy docelowej mają być studenci, małe firmy oraz podmioty pracujące przy wydarzeniach, nie wystarczy po prostu podzielić powierzchni na boksy i rozpocząć sprzedaży. Charakter potencjalnych klientów powinien wpływać na strukturę jednostek, okresy najmu, sposób obsługi oraz cały proces rezerwacji.

Student może potrzebować niewielkiego magazynu na dwa miesiące. Sklep internetowy może zostać na kilka lat i stopniowo zwiększać zajmowaną powierzchnię. Firma eventowa będzie zainteresowana magazynem przez kilka tygodni, ale może oczekiwać szybkiego rozpoczęcia najmu, prostego dostępu i możliwości wygodnego rozładunku większej liczby rzeczy.

W takim modelu szczególnego znaczenia nabiera możliwość sprawdzenia dostępności online, rezerwacji bez długiego procesu formalnego, płatności internetowej oraz dostępu do magazynu bez konieczności każdorazowego kontaktowania się z obsługą.

Czy lokalizacja pod studentów musi znajdować się obok kampusu?

Niekoniecznie i właśnie dlatego nie warto opierać decyzji inwestycyjnej na jednej grupie docelowej. Self storage nie jest kawiarnią czy punktem ksero, z którego klient korzysta kilka razy w tygodniu. W wielu przypadkach ważniejsze od bezpośredniego sąsiedztwa kampusu będzie to, czy do obiektu można szybko dojechać z kilku części miasta, zaparkować przy magazynie oraz wygodnie załadować i rozładować rzeczy.

Analiza lokalizacji powinna więc uwzględniać nie tylko uczelnie, ale również duże osiedla mieszkaniowe, główne trasy komunikacyjne, obszary koncentracji przedsiębiorstw, konkurencyjne obiekty i czas dojazdu z poszczególnych części Torunia.

Dobra lokalizacja może dzięki temu obsługiwać jednocześnie studenta z wynajmowanego mieszkania, mieszkańca potrzebującego miejsca podczas remontu i przedsiębiorcę przechowującego wyposażenie swojej firmy.

Najciekawsze jest nakładanie się kilku różnych rytmów miasta

Patrząc na Toruń w skali całego roku, można zauważyć coś znacznie ciekawszego niż obecność jednej dużej grupy potencjalnych klientów. W kolejnych miesiącach na siebie nakładają się potrzeby różnych odbiorców.

Końcówka roku akademickiego zwiększa rotację studentów i najemców. Latem nasila się ruch turystyczny i działalność biznesów obsługujących odwiedzających. Wrzesień oznacza powrót studentów i kolejną falę przeprowadzek, a jesień przynosi duże wydarzenia, w tym międzynarodowy CAMERIMAGE. Przez cały rok pozostają natomiast mieszkańcy i przedsiębiorcy, których potrzeby nie są uzależnione od sezonu.

Z punktu widzenia inwestora taki układ może być dużo bardziej interesujący niż miasto, w którym popyt opiera się niemal wyłącznie na jednej grupie odbiorców. Nie oznacza to jeszcze, że każda inwestycja self storage w Toruniu będzie rentowna, ale pokazuje, dlaczego warto analizować ten rynek znacznie dokładniej.

Liczba mieszkańców to dopiero początek analizy

Przykład Torunia bardzo dobrze pokazuje, dlaczego ocena lokalnego rynku self storage nie powinna kończyć się na demografii. Liczba stałych mieszkańców jest istotna, ale sama nie pokaże studentów zmieniających mieszkania, intensywności ruchu turystycznego, liczby lokalnych biznesów czy wydarzeń, które okresowo zwiększają zapotrzebowanie na zaplecze magazynowe.

W analizie trzeba spojrzeć również na strukturę zabudowy, mobilność mieszkańców, przedsiębiorczość, istniejącą konkurencję, dostępność różnych powierzchni, sezonowość oraz sposób, w jaki potencjalni klienci korzystają z miasta.

Dopiero połączenie tych czynników pozwala odpowiedzieć na właściwe pytanie. Nie brzmi ono: „Czy w Toruniu jest dużo studentów i turystów?”, lecz „czy w konkretnej lokalizacji istnieje wystarczający i odpowiednio zróżnicowany popyt, żeby stworzyć rentowny obiekt self storage?”

W InStorage patrzymy na inwestycje właśnie z tej perspektywy. Analiza lokalnego rynku, konkurencji, potencjalnych grup klientów oraz charakteru konkretnej lokalizacji pozwala zaprojektować obiekt dopasowany do rzeczywistego popytu, a nie tylko do ogólnych danych demograficznych.

Bo dobrze zaplanowany self storage zaczyna się dużo wcześniej niż od postawienia pierwszej ścianki magazynu.

Źródła:

  1. Uniwersytet Mikołaja Kopernika w Toruniu, „UMK w liczbach”, dane na 2026 r.
  2. Uniwersytet Mikołaja Kopernika w Toruniu, „Rekordowa rekrutacja”, 17.07.2026 r.
  3. Urząd Miasta Torunia, „Toruńskie uczelnie”.
  4. Urząd Miasta Torunia, „Rekordowy sezon turystyczny 2025 w Toruniu”, 13.04.2026 r.
  5. CAMERIMAGE, informacje o 34. Międzynarodowym Festiwalu Filmowym CAMERIMAGE 2026.